1.Una tasa baja NO ES IGUAL a un crédito más barato.

En el mercado crediticio la tasa de interés es tan solo una variable de marketing, “es la que vende” pero no es la que indica el costo total del crédito.

Por ejemplo, en la tasa no está incluido el costo de los seguros ni las cuotas de administración si las hay. Además, algunas instituciones disminuyen la tasa por pagos oportunos y la aumentan por el retraso de los mismos.

El CAT que significa Costo Anual Total, podría ser un indicador más preciso para conocer el costo total de un crédito, sin embargo, la forma en que cada institución lo calcula es algo que no queda del todo claro.

La forma más segura de saber si un crédito es más barato que otro, es haciendo una comparativa de la suma de los pagos mensuales que se establece en la tabla de amortización más el costo de apertura si lo hay.

A excepción de los intereses moratorios que se generan por retraso en los pagos, esta tabla que deberías conocer previo a la contratación de un crédito, te desglosará mes a mes de acuerdo al plazo que vayas a contratar, los abonos a capital, intereses, cuotas extras, seguros, aportaciones patronales, etc.

2. El monto que puedes obtener depende de 3 aspectos principales:

• Tu capacidad de pago que es igual a la diferencia entre tus ingresos comprobables (recibos de nómina, estados de cuenta bancarios o declaraciones de impuestos), y las deudas que aparezcan en el reporte de tu buro de crédito.
• Cantidad menor entre valor avalúo de la propiedad y precio pactado de compra venta.

Dependiendo del tipo de crédito (adquisición, remodelación, construcción, etc.), la institución financiera asigna un porcentaje denominado “aforo”, que se multiplicará por la cantidad que resulte menor entre el avalúo y el precio de CV. Si el avalúo dice que la propiedad vale 3 millones y el precio pactado de CV es de 2.7 millones, el aforo se multiplicará por 2.7 millones. Ejemplo:

Supongamos que la institución otorga un aforo de 85% a los créditos de adquisición. Bajo este supuesto el monto máximo que te prestarían si tu capacidad de pago lo permite sería de:

$2,700,000 x 85% = $2,295,000

• Tus antecedentes crediticios.

3. Puedes mejorar las condiciones de tu crédito hipotecario actual.

El hecho de que hayas contratado un crédito hipotecario a 20 o 30 años no significa que no puedas mejorar las condiciones iniciales bajo las que contrataste.

Aun cuando no tengas ingresos, si has venido pagando puntualmente al menos durante el último año, tienes posibilidad de buscar una mejora en tasa, plazo, mensualidad y costo total.

Si por ejemplo traes un crédito a 30 años con una tasa de 12%, hoy día es posible que hagas una sustitución mejorando las condiciones originales. Te sorprendería saber que tal vez puedas disminuir el plazo de amortización en más de 10 años y ahorrarte varios cientos de miles en el pago total con la misma mensualidad o hasta menor.

Sean cuales sean las condiciones de tu crédito hipotecario, si tienes más de dos años pagándolo puntualmente al menos durante el último año, la recomendación es que valides que tienes las mejores condiciones posibles.

Y TE TENGO MEJORES NOTICIAS, si el valor de tu propiedad lo justifica y tu capacidad de pago lo permite, además de mejorar las condiciones de tu crédito hipotecario puedes obtener liquidez adicional A LA MISMA TASA, lo que significa que podrías por ejemplo fondear tu negocio o liquidar deudas con tasas más altas como las de las tarjetas de crédito, por ejemplo.